中古マンションリノベーションの物件探し完全攻略
中古マンションをリノベーションをしたい！でも予算は低く抑えたい…。そんな方に中古マンションの物件探しのノウハウをご紹介します。どんな中古マンションを選べばいいの？どこで物件を探せばいいの？と物件購入まではたくさんの疑問があると思います。ここでは物件探しから購入するまでのノウハウを紹介していきます。
中古マンションはどんな物件を選べばいいの？
リノベーションすることを前提に中古マンションの物件探しをするには、必ず知っておくべきことがあります。それは建物を「スケルトン」と「インフィル」という二つに分ける考え方です。
<リノベーションをする際の物件選びで知っておきたい言葉>
- 「スケルトン」と呼ばれる柱・梁・床などの建物の構造躯体
- 「インフィル」と呼ばれる間仕切り壁・仕上げ材・様々な設備など
スケルトンとインフィルを注意して見る
物件を選ぶ際に「スケルトン」「インフィル」のどちらも状態のいい物件は購入価格も高くなりがちです。しかし、リノベーションを行うことが前提であれば、インフィルの状態は悪くても問題ありません。むしろ多少劣化している物件の方が価格を安く抑えられるというメリットがあります。
一方スケルトンに関しては、リノベーションでは強化することはできないため、状態のいい物件を選ぶことが大切です。
つまり、内装(インフィル)が汚いが土台(スケルトン)はしっかりしている物件がリノベーションに最適な物件となります。
どこでどうやって中古物件を探すのがオススメ？
最近ではWEB上で住宅の情報が多く出回り、ポータルサイトなども利用できる環境が整っています。しかし、WEB上で紹介されている物件情報は全物件のほんの一部にすぎません。WEB上の情報は全体の40%ほどと言われており、他の物件の情報を知ることはできません。
WEB上に全ての中古物件が掲載されない理由
- 中古物件の場合、WEB上の写真で売りに出していることが特定できてしまうため、近隣住民の視線を気にして、WEB非公開にする売主さんがいるケースがあります。
- 良質な物件はそもそもWEBに公開する前に、買主が見つかってしまうため、あまり情報がWEBには出回りません。
どんな中古物件がWEBで紹介されているのか
ポータルサイトなどで紹介されている物件は不動産会社がポータルサイトに一件あたりの掲載料を支払って掲載しているため、
- 掲載許可をもらえた物件
- 早く売りたい物件
- なかなか売れない物件
が中心に掲載されています。
せっかくの物件選びならたくさんの選択肢から物件を選びたいと思いませんか？
では、物件探しをするにはどうすればいいのでしょうか？
中古マンションは不動産屋に直接相談して物件を探す
物件探しを行う際には、不動産屋に直接足を運んで相談することをオススメします。
不動産屋に直接相談することのメリットとしては、「WEBサイトで公開される前の物件情報を知ることができる」「要望を伝えておけば、要望にあった物件が売りに出された際に情報を教えてくれる」という二点です。
また、物件情報以外の
- 住宅ローン
- 資金繰りのアドバイス
- リフォーム工事
- 補助金
- 購入後の生活 等
住宅購入に絡むアドバイスもしっかりしてくれる不動産会社に相談するのがいいでしょう。
中古物件探しからリノベーションまでの流れ
中古物件探しからリノベーションまでの一連の流れを紹介します。
- 1.リノベーションのイメージや実現したいことや条件を洗い出す
- 2.リノベーションにかける予算を決める
- 3.自分の要望やイメージに優先順位をつける
- 4.居住希望地域のリノベーション会社に相談する
- 5.中古マンション選び・決定
- 6.購入申し込み・ローン決定・審査
- 7.物件引渡しと同時に登記手続き
- 8.リノベーション施工工事開始
リノベーションを前提とした物件購入を計画しているのであれば、リノベーションを依頼する会社に物件選びも協力してもらうという方法もあります。その場合、中古物件を選ぶ際にリノベーションでどれくらいの費用がかかりそうなのか？専門家の目線で中古物件の状態を判断してくれるため、より安心です。
また物件決定後にローン組みや手続きがありますが、このサポートをしてくれるリノベーション会社を選ぶということも中古マンションリノベーションをより満足いくものにするためには、気をつけた方がいいポイントです。最近ではリノベーション費用と中古物件の購入費用を合算してローンを組むことができるリノベーション会社のプランも用意されています。
中古物件購入をちょっとお得に！助成金や税金を理解して買い物上手に！
あまり知られてはいませんが、中古物件を購入する際に役立つ制度もいくつかあります。
①消費税
まず一つ目は消費税。中古物件の購入では一部、消費税が課せられないケースがあります。それは、購入する中古物件の売主が個人のケースが多いです。個人から物件を購入する際には消費税は課せられません。物件購入金額の8%となればかなり大きい金額なので覚えておきたいですね。
②すまい給付金
すまい給付金は、消費税率引上げによる住宅取得者の負担を緩和するために作られた制度です。
消費税率8%時は、収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。ただし売主が宅地建物取引業者であること、つまり個人ではない企業から購入する消費税が発生するケースのことです。
③住宅ローン控除
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を取得した人に対し、年末のローン残高の一定割合の範囲で税金が軽減される制度のことです。その控除は居住開始年から10年間にわたって受けることができます。
まとめ
いかがでしたか？中古マンションリノベーションを行う際の物件選びについて色々とご紹介しましたが、役に立つ情報は見つかりましたか？
365リノベでは仙台を中心とした東北地方のリノベーションを行なっています。東北でリノベーションを検討中の方はぜひご連絡ください。
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