中古マンションは、「管理を買え」の真実 -物件選びの極意-

中古マンションを買ってリノベーションする住まいの新しい買い方。物件を選ぶ際、ついつい立地や間取り、広さ、価格などに目が行きがちですが、実は「中古マンションは「管理」を見てから買え」という言葉が存在することをご存知でしょうか。

なぜ「中古マンションの管理」が必要なのか、また「中古マンションの管理を見極めるポイント」についてお伝えいたします。

マンションの「管理」ってどこを管理しているの？

マンションは、「集合住宅」・「共同住宅」と呼ばれる場合もあります。言い換えれば、複数の人が集まり、共同で住む住まいということです。さらにマンションは、「専有部分」と「共用部分」に分かれており、専有部分とは、住戸部分＝それぞれの部屋のこと、共有部分とは専有部分以外のすべてを指します。つまり、エントランス・ロビー・廊下・階段・エレベーター、さらにそれぞれの部屋の外側の配線・配管などの建物付属物も「法廷共用部分」として扱われます。専有部分はそれぞれ所有者自身のもので、共有部分は所有者全員の共有になります。専有部分はそれぞれの持ち物ですからそれぞれで管理を行えますが、マンションに住む全員の持ち物である「共有部分」に「管理」が必要になるのです。もっと詳しく知りたいという方は専有部分？共用部分？物件の部位ごとに解説をご覧ください。

マンションの管理の目的は、「共同の住まいを、安心して快適に保つこと（ソフト面）」・「共有財産である建物を長く安全に保ち、資産価値を守ること（ハード面）」と言えます。

なぜ中古マンション選びに「管理」が重要？

マンションの管理と言うと、管理人さんがエントランスや廊下を清掃してくれるイメージがありますが、他にも建物の維持、設備のメンテナンス・防犯・住民間のトラブルの仲裁など多岐にわたります。ですから、中古マンションの状態は、管理の良し悪しで大きく変わるといえます。

新築当時どんなに素敵な物件でも、十分な管理がなされていなければ魅力はどんどん失われしまいます。中古マンションなら、なおさらです。

先に挙げたハード面の管理は、資産価値に大きく影響を及ぼしますし、安心安全で長く住むためには、ソフト面もとても重量です。ですから、中古マンションを選ぶ際には「管理」についても必ずチェックしましょう。

マンション管理、３つの形態

マンションには、「管理組合」という組織が構成されています。マンションを購入すると、その管理組合に必ず加入しなければなりません。

（区分所有法-第6条）管理組合は、マンション全体の運営に携わる活動を決定することが目的とされています。

マンションの管理形態の多くは、「全部委託」・「一部委託」・「自主管理」の３つに分けられます。それぞれについてメリットデメリットを解説していきます。

全部委託

「全部委託」とは、マンション組合からマンションの管理業務を1つの管理会社に全て委託することを言います。

最大のメリットは、「管理の質」が維持できること。管理のプロに全てお任せしているので、質の高い管理が望めます。

反面、全て管理会社に任せきりになってしまい、マンション管理に関する意識が薄れる可能性があるデメリットもあります。近年多くのマンションはこの「全部委託」が主流です。

一部委託

一方、管理組合ができる業務は管理組合で担い、専門知識や技術や必要になる場合など、管理業者に一部の業務を委託する形態を「一部委託」と言います。

「全部委託」に比べ、管理組合が専門業社への発注先を選べるため、手数料などをカットでき管理費を削減できる可能性はあります。

ただし、管理組合の負担がかかってしまいます

自主管理

最後に、「自主管理」。管理会社に業務を委託せず、管理組合独自で管理を行うことを指します。

自主管理は、全ての管理業務を自ら行うため毎月の管理費が安く安く抑えられるメリットはありますが、それ以上にデメリットも多いのが事実です。

中古マンションだからこそ「管理」が重要

自主管理の場合、清掃などの日々のマンション管理だけでなく、物件を寿命を知事目無いための将来の修繕計画などについても自分たちで行わなければなりません。

マンションは、築年数が経過するにつれて発生する建物の劣化・不具合を見越し、修繕計画を行う必要があります。今後予想される修繕の費用を前もって蓄えるために「修繕積立金」が管理費とは別に徴収されますが、自主管理の場合、管理とは名ばかりでまともな管理が行われていないのに管理費を徴収したり、必要な修繕積立金を徴収していない恐れがあります。

修繕積立金の徴収がないということは、建物に何かあった時に何もできないと言うことになってしまいます。すでに築年数が経過している中古マンションだからこそ、この修繕計画・修繕積立金が重要になってくるのです。

リノベーションに向いている中古マンションの築年数は一般的に築20年以上とされています。自主管理で管理を行っている物件の多くは、昭和時代に建てられたものがほとんどと言われています。

つまり、リノベーションに向いている中古マンションの中には、自主管理の物件が含まれるという事になります。管理費が安かったり、修繕積立金がなくてよかったではなく、毎月の負担にはなりますが、日々の安心や資産価値を守るために管理費・修繕積立金は必須です。

中古マンション選びをする際には、管理形態、管理費・修繕積立金を必ずチェックしましょう。

内覧で見るべきポイント

さて、中古マンションを選ぶ際に必ず行って欲しい「内覧」。この時に、合わせて「管理面」についても確認しましょう。見るポイントは、

・エントランス

清掃状態にそのマンションの管理意識が現れます。エントランスやエレベーター内は綺麗か、集合ポスト付近にチラシが散乱していないか、掲示板がきちんと機能されているか、チェックしましょう。
・ゴミ置場

共有スペースを見ることで、住民のマナーがうかがい知れます。汚れやすいゴミ置き場がきちんと清潔に保たれているか、自転車やバイクは所定の位置に整然と置かれているか、チェックしましょう。
・外壁の劣化

きちんと修繕計画がなされていれば、危なくなる前に事前に修繕していると言えます。あちこちに目立つ亀裂は入っていないか、剥がれた塗装やタイルが放置されていないか、などチェックしましょう。

仙台で中古マンションを探している方へ

いかがでしたでしょうか。これから長く安心した暮らしになるかどうかは、マンションの管理次第です。マンション選びの際には、マンション管理のソフト面・ハード面を事前に確認し、「「管理」を見てから」決断してください。365リノベでも販売可能物件を取り扱っております。仙台で物件購入を検討されているかたは仙台のリノベーション物件をご覧ください。
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